Prime SCHL : la taxe passe à 9,975 % au Québec en 2027

Si vous achetez avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt hypothécaire doit être assuré, et au Québec, cette assurance s'accompagne d'une taxe que l'on paie comptant chez le notaire. Cette taxe augmente le 1er janvier 2027. Voici ce que cela signifie concrètement, avec un rappel du fonctionnement de la prime d'assurance prêt hypothécaire.

Ce qui change le 1er janvier 2027

Annoncée dans le budget du Québec 2025-2026 et confirmée par Revenu Québec le 9 avril 2026, la mesure fait passer le taux de la taxe sur les primes d'assurance de 9 % à 9,975 %, soit le même taux que la TVQ. Le nouveau taux s'applique aux primes payées après le 31 décembre 2026.

Pourquoi cela touche-t-il les acheteurs? La SCHL indique que les primes d'assurance prêt hypothécaire sont assujetties à la taxe de vente provinciale au Québec, en Ontario et en Saskatchewan. Au Québec, la TPS et la TVQ ne s'appliquent pas aux primes d'assurance : c'est la taxe sur les primes d'assurance, actuellement de 9 %, qui s'applique, et l'assurance prêt hypothécaire ne figure pas parmi les exemptions publiées par Revenu Québec. Si votre achat se conclut en 2027, prévoyez donc le nouveau taux et confirmez le montant exact avec votre prêteur et votre notaire.

Comment fonctionne la prime SCHL

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur (et non l'acheteur) si l'emprunteur ne rembourse pas. Elle est offerte par la SCHL et par des assureurs privés. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt, selon la taille de la mise de fonds.

Mise de fonds	Ratio prêt-valeur	Prime SCHL (sur le prêt)
De 5 % à 9,99 %	90,01 % à 95 %	4,00 %
De 10 % à 14,99 %	85,01 % à 90 %	3,10 %
De 15 % à 19,99 %	80,01 % à 85 %	2,80 %

La prime peut être ajoutée au montant du prêt. La taxe provinciale, elle, ne peut pas être financée : elle est payée comptant à la signature chez le notaire.

Mise de fonds minimale et prix maximal

• Jusqu'à 500 000 $ : mise de fonds minimale de 5 %.
• Au-delà de 500 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion qui dépasse.
• Le prix d'achat doit être inférieur à 1 500 000 $ pour un prêt assuré (plafond relevé de 1 M$ à 1,5 M$ le 15 décembre 2024).

L'amortissement de 30 ans

Depuis le 15 décembre 2024, l'amortissement de 30 ans sur un prêt assuré est offert à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs d'une construction neuve. En contrepartie, une surprime de 0,20 % s'ajoute au taux de la prime lorsque l'amortissement dépasse 25 ans.

Exemple chiffré

Prenons un achat de 450 000 $ avec la mise de fonds minimale de 5 % (22 500 $) :

• Prêt de base : 450 000 $ − 22 500 $ = 427 500 $
• Prime SCHL à 4,00 % : 17 100 $, ajoutée au prêt (total de 444 600 $)
• Taxe à 9 % (prime payée en 2026) : 1 539 $, payable chez le notaire
• Taxe à 9,975 % (prime payée après le 31 décembre 2026) : 1 705,73 $

La différence est d'environ 167 $ de plus à prévoir comptant. Avec un amortissement de 30 ans (prime de 4,20 %), la prime serait de 17 955 $ et la taxe à 9,975 %, de 1 791,01 $.

Pour voir l'effet de la prime sur vos versements, essayez ma calculatrice hypothécaire, qui intègre la prime SCHL et la taxe québécoise.

Faut-il devancer son achat?

L'écart est réel, mais modeste par rapport au coût total d'un achat. Ce n'est généralement pas une raison suffisante pour précipiter une décision : le bon choix de propriété, votre capacité d'emprunt et les taux d'intérêt pèsent beaucoup plus lourd. L'important est de prévoir cette somme dans vos liquidités, avec la taxe de bienvenue (voir le calculateur de taxe de bienvenue) et les frais de notaire.

En conclusion

Si vous prévoyez acheter avec moins de 20 % de mise de fonds, une préautorisation hypothécaire vous donnera une idée claire de votre prime et du montant à prévoir chez le notaire. Et si vous voulez faire le point sur votre projet d'achat, je serai heureux d'en discuter avec vous : contactez-moi.

Sources : Revenu Québec, 9 avril 2026; SCHL, coûts de l'assurance prêt hypothécaire; ministère des Finances du Canada.

Questions fréquentes

La taxe sur la prime SCHL peut-elle être ajoutée à mon prêt hypothécaire?

Non. La SCHL précise que la taxe de vente provinciale ne peut pas être ajoutée au montant du prêt. Elle est payée comptant, généralement chez le notaire. Seule la prime elle-même peut être financée.

Quelle date compte pour le taux de 9 % ou de 9,975 %?

Revenu Québec indique que le taux de 9,975 % s'applique aux primes payées après le 31 décembre 2026. Si votre transaction se conclut autour du 1er janvier 2027, confirmez le taux applicable avec votre prêteur et votre notaire.

Doit-on payer une prime SCHL avec 20 % de mise de fonds?

En général, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix. Avec 20 % ou plus, le prêt est habituellement conventionnel et cette prime ne s'applique pas.